Tengo un inmueble, pero somos varios propietarios: ¿puedo solicitar la extinción de la copropiedad del mismo?

Cuando el ‘uno para todos y todos para uno’ no es ‘para siempre’: ¿es posible la extinción de la copropiedad de un inmueble que pertenece a varios propietarios?

Un artículo de Carmelo Hinojosas Sanz. Procurador de los tribunales del Ilustre Colegio de Procuradores de Ciudad Real.

ALGUNOS ASPECTOS FUNDAMENTALES SOBRE LA ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN (CC art. 400 a 406)

El Código Civil, en su art. 400, dispone que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. 

Partiendo de este principio general, la acción de división de cosa común es el instrumento jurídico a través del cual se logra el cumplimiento de que, en la copropiedad, no hay obligación de permanecer manteniendo la situación de comunidad.

En nuestro ordenamiento jurídico, este principio general parte de una concepción individualista del derecho de propiedad e incorpora un principio de rechazo a situaciones de indivisión dominical. 

El principio general de provisionalidad de las situaciones de indivisión convierte a la acción de división de cosa común en una acción irrenunciable. Con carácter general, no pueden existir circunstancias impeditivas de esta acción, asistiendo su ejercicio, como derecho indiscutible e incondicional, a cualquier copropietario, salvo, que concurra pacto válido de conservar la cosa indivisa por tiempo no superior a 10 años.

Se trata también de una acción imprescriptible, según lo dispuesto en el CC art. 1965  el cual dispone que “No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas”.

Este derecho de pedir la división de la cosa común tiene su cauce procesal a través del juicio declarativo correspondiente con arreglo a la cuantía.

¿QUIÉN ESTÁ LEGITIMADO PARA PEDIR LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN? 

(CC art. 400, 403 y 405)

La legitimación para pedir la división de la cosa común la ostentan los copropietarios. La jurisprudencia reconoce esa legitimación exclusivamente a los nudos propietarios negándosela a los usufructuarios, salvo que cuenten con autorización del titular del nudo dominio o en caso de que la división se produzca en fraude de sus derechos.

El Código Civil faculta para concurrir a la división, y oponerse a la que se realice sin su concurso, a los acreedores y a los cesionarios, siendo estos últimos, por efecto de la cesión, verdaderos copropietarios. En los casos en los que exista fraude de ley y en los casos en los que se hubiera verificado, a pesar de la oposición interpuesta para impedirla, podrán impugnar la división consumada.

A pesar de la división, los terceros conservarán sus derechos, tanto reales como de crédito, pudiendo ser ejercitados, una vez producida la división, contra los integrantes de la extinguida comunidad.

¿QUÉ EXCEPCIONES EXISTEN A LA FACULTAD DE INSTAR LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN?

(CC art. 400, 401 y 404)

Existen varias excepciones que limitan la faculta de instar la división de la cosa común:

1. Un pacto expreso de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de 10 años, pudiendo éste prorrogarse por nueva convención, siendo nulo cualquier pacto que exceda esta duración al tratarse de una norma imperativa. Se necesitará el consentimiento unánime de los copropietarios no obligando a los que no hubiesen intervenido.
2. En los supuestos de indivisibilidad, que serían aquellos casos en los que la división de la cosa común la haría inservible para el uso al que está destinada, provocaría su anormal desmerecimiento o en el caso de originar un gasto considerable a los partícipes. En los supuestos de indivisión, si los condueños no convienen que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se dispone que se debe vender la cosa y repartir su precio, por lo que podríamos concluir que en estos supuestos, la indivisibilidad no impide el ejercicio de la acción, pero el resultado no es la división física, sino su venta en subasta pública.
3. Indivisión determinada por el testador, (CC art. 1051) que dispone el que ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, a menos que el testador prohíba expresamente la división, y que aun prohibiéndola tendrá siempre lugar mediante alguna de las causas por las cuales se extingue la sociedad. Los tribunales entienden que esta facultad del testador de prohibir la división deberá hacerla siempre por tiempo determinado, e identificándolo con el termino establecido en el CC art. 400.

¿DE QUÉ FORMA SE PRACTICA LA DIVISIÓN? (CC art. 402 y 406)

Los condueños disponen de tres procedimientos para llevar a cabo la división: dos extrajudiciales (por los propietarios o por árbitros) y otro judicial (ejercitando la acción judicial):

1. Por los propietarios, que sería de común acuerdo y se precisará la unanimidad, estando a los pactos establecidos con las limitaciones de que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
2. Por árbitros y amigable componedores, que serán nombrados por los partícipes formando partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando, en cuanto sea posible, los suplementos en metálico. La labor de estos árbitros se puede regir por la voluntad de los interesados, no implica la sumisión a las normas sobre arbitraje.
3. Cuando no exista acuerdo entre los condóminos, se ejercitará mediante la correspondiente acción procesal, en procedimiento declarativo que corresponda a su cuantía (arts. 249.2 y 250.2 Ley de Enjuiciamiento Civil),  aplicando a la división entre los partícipes en la comunidad, las reglas concernientes a la división de la herencia. Esta remisión se entiende hecha a las normas materiales sobre la partición hereditaria, lo que no significa que la acción de división haya de tramitarse por el procedimiento de juicio de testamentaría.

EFECTOS DE LA DIVISIÓN (CC art. 405)

Distinguimos entre los efectos entre los copropietarios y los efectos frente a terceros:

• Los efectos entre los copropietarios, sería convertir a cada copropietario en propietario exclusivo de la parte que se le adjudique, o el precio que le hubiese correspondido. La obligación, después de la división, de cada condueño, respecto de los demás, consiste en responder de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados (CC arts. 406 y 1069).
• Efectos frente a terceros. La división de una cosa común no debe perjudicar a los terceros, los cuales conservarán los derechos de hipoteca, pudiendo repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera, o contra todas a la vez (LH art. 123). También mantienen los derechos de servidumbre sobre la finca común, si ésta se divide. En este caso la servidumbre no se modifica sino que cada uno de los propietarios tendrán la obligación de tolerarla en la parte que le corresponda (CC art. 535). Igualmente permanecen los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

Carmelo E. Hinojosas Sanz

Procurador de los tribunales con despacho en Ciudad Real y Madrid